Amortering innebär att du betalar tillbaka en del av ditt lån. När du amorterar minskar din skuld successivt, vilket skiljer sig från ränta – som är kostnaden för att ha lånet. Varje månad betalar du alltså både ränta och amortering till din bank, men det är bara amorteringen som faktiskt minskar din totala skuld.
För de allra flesta som köper en bostad i Sverige är amorteringen inte frivillig. Sedan 2016 finns det lagstadgade amorteringskrav som bestämmer hur mycket du minst måste betala tillbaka varje år, beroende på hur stort ditt lån är i förhållande till bostadens värde och din inkomst.
Hur fungerar amortering?
Varje månad du betalar på ditt bolån består betalningen av två delar:
Ränta
Kostnaden för att låna pengar. Räntan beräknas på den kvarvarande skulden och går till banken.
Amortering
Den del som faktiskt minskar din skuld. Ju mer du amorterar, desto snabbare blir du skuldfri.
I takt med att du amorterar minskar din skuld, vilket i sin tur gör att räntekostnaden sjunker över tid. Det innebär att en allt större del av din månatliga betalning går till att minska skulden – förutsatt att räntan inte stiger.
Räkneexempel: amortering på bolån
Säg att du har ett bolån på 2 500 000 kr och ett amorteringskrav på 2 % per år. Då ser din amortering ut så här:
Amortering per år
50 000 kr
2 % × 2 500 000 kr
Amortering per månad
4 167 kr
50 000 kr ÷ 12
Denna amortering adderas till din räntekostnad. Med en ränta på exempelvis 4 % blir den totala månadskostnaden cirka 12 500 kr (8 333 kr ränta + 4 167 kr amortering). Kom ihåg att räntekostnaden delvis är avdragsgill – du får göra ränteavdrag på 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr.
Amorteringskraven i Sverige
I Sverige regleras amorteringskravet sedan den 1 april 2026 i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Lagen ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Fram till dess fanns två separata krav — i dag finns bara ett, som utgår från belåningsgraden.
Amorteringskravet – belåningsgrad
Det första kravet baseras på din belåningsgrad – hur stor andel av bostadens värde som är belånad:
- Belåningsgrad över 70 % → Minst 2 % amortering per år
- Belåningsgrad 50–70 % → Minst 1 % per år
- Belåningsgrad under 50 % → Inget krav
Skärpta amorteringskravet – avskaffat 2026
Mellan den 1 mars 2018 och den 1 april 2026 fanns ett andra krav, kopplat till din skuldkvot. Översteg bolånet 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst tillkom en extra procentenhet, vilket kunde ge ett totalt krav på 3 %.
- Kravet är avskaffat sedan 1 april 2026. Skuldkvoten påverkar inte längre hur mycket du måste amortera.
Det innebär att det högsta amorteringskravet i dag är 2 % per år, och att det uppstår när belåningsgraden överstiger 70 %. Oavsett hur hög skuldkvoten är kan kravet inte bli högre än så. Du kan enkelt räkna ut ditt amorteringskrav med vår kalkylator.
Undantag från amorteringskravet
Det finns situationer där du kan få tillfälligt undantag från amorteringskravet. Banken kan bevilja amorteringsfrihet vid:
- Särskilda skäl – exempelvis sjukdom, arbetslöshet eller skilsmässa
- Nyproduktion – vid köp av nyproducerad bostad kan undantag gälla de första fem åren
- Befintliga lån – lån som tagits innan kravet infördes omfattas inte, men kan påverkas vid omförhandling
Undantag beviljas alltid av din bank och är tidsbegränsade. Kontrollera vad som gäller för just din situation.
Varför ska man amortera?
Utöver att det finns lagkrav på amortering finns det flera goda anledningar att betala av på sitt bolån:
Lägre räntekostnader
Ju mindre du är skyldig, desto mindre betalar du i ränta. Över tid sparar du betydande belopp.
Ökad ekonomisk trygghet
Med lägre skuld blir du mindre sårbar vid ränteuppgångar, inkomstbortfall eller om bostadspriserna sjunker.
Större handlingsfrihet
Lägre belåningsgrad ger bättre förhandlingsläge med banken och gör det enklare att byta bostad.
Tvångssparande
Amortering fungerar som ett sparande i din bostad – pengarna bygger upp ditt egna kapital.
Skillnaden mellan amortering och ränta
En vanlig missuppfattning är att amortering och ränta är samma sak. Så är det inte:
| Amortering | Ränta | |
|---|---|---|
| Vad det är | Återbetalning av lånet | Kostnad för att låna |
| Minskar skulden? | Ja | Nej |
| Avdragsgillt? | Nej | Ja (30 %) |
| Bestäms av | Amorteringskravet | Marknaden/banken |
Informationen på denna sida följer lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, i kraft 1 april 2026, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter om amorteringskrav (FFFS 2016:16 och FFFS 2017:23). Kontrollera alltid med din bank för vad som gäller i just din situation.